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Spese pazze? Impariamo a controllarle!

Spese pazze? Impariamo a controllarle!

Le spese condominiali sono uno dei maggiori argomenti di interesse per chiunque viva in un condominio e molto spesso diventano  anche oggetto di accese discussioni oltre che un problema di fronte a condomini morosi.

Ecco perché riteniamo sia importante creare questa rubrica dedicata proprio al mondo delle spese condominiali: un modo per supportare amministratori ma soprattutto condomini al fine di gestire al meglio il proprio condominio.

Tutte le attività di modifica e manutenzione delle parti comuni, come anche semplicemente la necessità di usufruire di servizi di fornitura di acqua, calore ed energia porta alla necessità di sostenere spese significative che devono essere ripartite tra vari condomini.

Risulta fondamentale individuare i criteri di ripartizione delle spese, perché è proprio  questo il motivo di molte controversie condominiali.

I metodi per individuare la ripartizione delle spese sono due: uno è il regolamento condominiale contrattuale eventualmente redatto all'interno del condominio, l’altro fa capo direttamente alla normativa: l'art. 1123, comma 1 del codice civile stabilisce che "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione di servizi nell'interesse comune e per l'innovazione deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno". 

La tabella millesimale non è indicata come obbligatoria da nessuna norma di legge, ma l'art. 1123 del codice civile la prevede, appunto, come criterio normale di ripartizione delle spese in condominio.

Tale criterio è di fatto quello applicabile a meno che il regolamento condominiale ne prevede uno diverso: poiché la struttura degli edifici in condominio può essere estremamente variegata, la legge contiene una norma che consente ai condomini di regolare la ripartizione delle spese in maniera  diverso da quanto previsto dal codice civile.

Per questo è così importante considerare quanto prevede il regolamento di ogni singolo condominio.

Qui c'è da fare però un’importante precisazione: la possibilità di utilizzare regole di ripartizione differenti da quanto disposto dalla legge è una prerogativa dei soli regolamenti "contrattuali"  di condominio, vale a dire quei regolamenti approvati all'unanimità.

Il codice civile prevede in oltre altre piccole regolamentazioni che ripartiscono in maniera differente le spese in base all'uso che il condomino fa della parte comune: si tratta dei lastrici solari di uso esclusivo art. 1126, delle scale art. 1124 e dei solai art. 1125.

In assenza del regolamento condominiale  il condominio avrà la possibilità, così come indicato dal codice civile di applicare i criteri contenuti nel codice stesso oppure decidere di applicare regole diverse ritenute più corrette; un accordo tra i condomini in questo senso deve però essere sfruttato all'unanimità. In sostanza i condomini hanno sempre la possibilità di applicare regole di ripartizione differenti da quelle indicate dal codice ma sempre con decisioni prese all'unanimità siano esse basate su un regolamento precedentemente approvato che su criteri scelti ad hoc per l’intervento di turno.

L'art. 1123 oltre al criterio millesimale indica anche altre due regole di grande importanza:

  • la prima dispone che se si tratta di spese per la conservazione ed il godimento di cose utili a servire i condomini in misura diversa, esse sono suddivise proporzionalmente all'uso che ciascuno  può farne, lasciando ampia libertà su come valorizzare economicamente tale diverso uso. 
  • la seconda dispone che quando un condominio dispone di più scale, cortile, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'edificio le spese per la manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae effettiva utilità.

La magistratura ha applicato tali regole molte volte servendosi di tre criteri:

  • Il primo riguarda la circostanza per cui l'uso diverso a cui si riferisce la prima regola è l'uso potenziale e non l'uso effettivo (Cass. sentenza 13160/1991).
  • Il secondo è che l'utilità di cui si parla è determinata dalla funzione della parte dell'edificio in questione (Cass. sentenza 8136/2004).
  • Il terzo considera che la composizione delle maggioranze in assemblea si modifica in relazione alla titolarità delle parti comuni che sono oggetto della delibera assembleare che la riguarda (Cass. sentenza 7885/1994): in pratica solo i condomini a cui una parte comune serve e che ne sopportano la spesa, decidono in merito alle relative opere di manutenzione.

 

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